Bất động sản - tài sản bền vững

Tất cả các quốc gia trên thế giới đều coi BDS là tài sản bền vừng. Vì nó thoả các yếu tố: Tài sản phẩn lớn của hộ cá nhân (trên 60% ở Việt Nam, Trung Quốc... và khoảng 30%-40% ở Mỹ) – đảm bảo nation Wealth cho mọi người, là tài sản thế chấp có chất lượng cao - của household (Luôn được chọn làm Collateral cho funding), và cơ chế giúp giá của nó tăng trưởng trong dài hạn. Để tránh tranh cãi thì chúng ta không nói tới các BDS đầu cơ vùng sâu vùng xa, hoặc các BDS không có nhu cầu sử dụng thật.

Chúng ta hãy nhìn qua Mỹ một chút, Mỹ được coi là nền kinh tế phát triển bậc nhất thế giới với công nghệ phát triển hàng đầu. Tuy nhiên, BDS vẫn là tài sản được người dân nắm giữ rất nhiều, và nó hầu như miễn nhiễm với suy thoái, rủi ro tài chính… quá các thời kỳ được xem xét.

Tổng dư nợ của Household Mỹ tăng liên tục từ 2001 đến 2025 – dư nợ 13 Trillion USD, không có sự suy giảm nào ở đây cả. Kể cả trong cuộc suy thoái mạnh nhất năm 2008, thì lượng Dư nợ tại thời điểm 2008 hầu như cũng không đổi.

Cơ chế đằng sau nó hoạt động như thế nào. Và tại sao Fed tăng lãi suất mà Househole Mỹ vẫn không bán tháo tài sản để trả nợ. Chúng ta xet đến lãi suất vay thế chấp – cơ chế Fixed mortgage rate 30Y (cơ chế đặc thù chỉ có Mỹ mới có, vì họ có thể mở rộng BS vô hạn) – Cơ chế này hoạt động như sau:

Household mua BDS –> Bank cho Vay 30Y Fixed mortgage rate -> Bán cho Fannie/Freddie - bảo lãnh cho khoản vay này, như thế banks sẽ không chịu rủi ro LS trong suất 30 năm, rủi ro này thực tế sẽ chuyển qua cho Chính phủ Mỹ để ý vào Deficit/GDP của họ liên tục tăng trong giai đoạn khó khăn –> Fannie/Freddie đóng gói khoản nợ này tháng MBS bán cho thị trường vốn, người mua bao gồm: Fed, Banks, Forienge và tổ chức Pension,ETF. SVB là ví dụ điển hình khi mua MBS ở LS thấp và bị Bank run 2023 khi Fed tăng LS. (nói ở một bài viết khác nhé)

Chính vì cơ chế Lock-In-Effect này, đã tạo ra một cuộc tăng giá cực lớn khi mà mortgage về mức thấp ~ 3 – 4% ở năm 2021, Tạo ra nhu cầu mua BDS lớn đến từ household và họ cũng đã fixed được rate rất rẻ trong 30 năm. Ví dụ cho những người mua BDS năm 2021, họ sẽ miễn nhiễm với Fed tăng FFR lên 5.5% năm 2022, khi lãi cao họ không cần phải bán ra – vì họ biết họ có lãi rẻ hơn so với thị trường tại 2023, delta r = 6 – 3 = 3%. Cơ chế Lock-in này khiến cho Cung Đóng Băng – và Cầu mới cũng đóng băng với lãi vay mới cao, có thể thấy tổng dư nợ nằm ở ngưỡng 13 trillion USD suốt giai đoạn 2023-2025 -> vì thế giá nhà sẽ không sụp kể cả khi mortgage rate tăng lên mức 7% như hiện tại. Điều tiếp theo đó là, BDS chỉ cần chờ một đợt LS rẻ mới để kích hoạt tăng giá.